Dienstwohnungen: Neuerung beim Sachbezug ab 2025

Stellt ein Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern kostenlos oder verbilligt Wohnraum zur Verfügung, entsteht grundsätzlich ein Vorteil aus dem Dienstverhältnis, der lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtig ist. Der geldwerte Vorteil richtet sich nach der Sachbezugswerteverordnung, wobei für kleinere Wohnungen Sonderregelungen gelten. Ab dem 1. Jänner 2025 treten in diesem Bereich Verbesserungen in Kraft.

1. Neue Regelungen im Überblick:

   1. Anhebung der Freigrenze:

      • Bis zu einer Wohnungsgröße von 35 m² ist ab 2025 kein Sachbezug anzusetzen (bisher: 30 m²).

   2. Ermäßigung bei arbeitsplatznaher Unterkunft:

      • Für Wohnungen mit einer Größe von mehr als 35 m², aber nicht mehr als 45 m², wird der Sachbezugswert um 35 % reduziert.

      • Voraussetzung: Die Unterkunft wird durchgehend maximal 12 Monate vom selben Arbeitgeber bereitgestellt. (Bis Ende 2024 galt diese Regelung für Wohnungen von mehr als 30 m² und bis zu 40 m².)

   3. Neue Berechnungsweise bei gemeinschaftlich genutztem Wohnraum:

      • Ab 2025 werden gemeinschaftlich genutzte Wohnflächen (z. B. Küche, Bad, Gemeinschaftsräume) anteilig auf die nutzungsberechtigten Mitarbeiter aufgeteilt.

      • Bisher wurden diese Flächen jedem Mitarbeiter in voller Höhe zugerechnet.

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   Beispiel: Gemeinschaftlich genutzte Wohnung

   Eine Wohnung mit insgesamt 64 m² wird von zwei Mitarbeitern genutzt. Die Wohnung umfasst:

   • 2 Schlafzimmer à 18 m², die den Mitarbeitern einzeln zugewiesen sind.

   • 28 m² Allgemeinflächen (Küche, Gemeinschaftsräume, Bad, Gang).

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   Lösung ab 1. Jänner 2025:

   • Jedem Mitarbeiter werden 18 m² Schlafzimmer und 14 m² Allgemeinfläche (28 m² geteilt durch 2) zugerechnet.

   • Zurechnung pro Mitarbeiter: 32 m² (18 m² + 14 m²).

   • Ergebnis: Es fällt kein Sachbezug an, da die individuelle Wohnfläche unter 35 m² liegt.

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   Regelung bis 31. Dezember 2024:

   • Jedem Mitarbeiter werden 18 m² Schlafzimmer sowie die gesamte 28 m² Allgemeinfläche zugerechnet.

   • Zurechnung pro Mitarbeiter: 46 m² (18 m² + 28 m²).

   • Ergebnis: Ein Sachbezug muss angesetzt werden, da die individuelle Wohnfläche über der Freigrenze liegt.

     
     

   Mit der neuen Regelung ab 2025 entfällt in vielen Fällen die Anrechnung eines Sachbezugs, was sowohl für Arbeitnehmer als auch Arbeitgeber vorteilhaft ist.

Michael Dullnig

Stand: 20.11.2024