Immobilienertragsteuer ab 2027: Wichtige Änderungen bei Altvermögen beachten!

Wichtige Information für Immobilieneigentümer: Durch das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl. I Nr. 62/2026) kommt es ab dem 1. Januar 2027 zu gesetzlichen Verschärfungen bei der Besteuerung von Grundstücksveräußerungen aus dem sogenannten Altvermögen (§ 30 Abs. 4 EStG).

Wer den Verkauf einer Immobilie plant, sollte die neuen Fristen und Effektivsteuersätze genau im Blick behalten.

Die Änderungen im Detail

Bei Veräußerungen von Altvermögen nach dem 31. Dezember 2026 werden die pauschal anzusetzenden Anschaffungskosten gekürzt. Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Unterschiedsbetrag (Gewinn), was in allen Fallkonstellationen zu einer höheren Steuerbelastung führt.

1. Umwidmungsfälle (§ 30 Abs. 4 Z 1 EStG)

Betrifft Grundstücke, bei denen nach dem letzten entgeltlichen Erwerb eine Umwidmung stattgefunden hat, die erstmals eine Bebauung ermöglicht.

• Bis 31.12.2026: Fiktive Anschaffungskosten von 40 % des Veräußerungserlöses

• Effektivsteuersatz: 18 % (30 % Steuer von 60 % Steuerbemessungsgrundlage)

• Ab 01.01.2027: Fiktive Anschaffungskosten sinken auf 30 %

  Effektivsteuersatz: 21 % (30 % Steuer von 70 % Steuerbemessungsgrundlage)

• Steuererhöhung: +3,0 Prozentpunkte

2. Alle übrigen Fälle (§ 30 Abs. 4 Z 2 EStG)

Betrifft alle Regelfälle des Altvermögens ohne entsprechende Umwidmung.

• Bis 31.12.2026: Fiktive Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses

• Effektivsteuersatz: 4,2 % (30 % Steuer von 14 % Steuerbemessungsgrundlage)

• Ab 01.01.2027: Fiktive Anschaffungskosten sinken auf 80 %

  Effektivsteuersatz: 6,0 % (30 % Steuer von 20 % Steuerbemessungsgrundlage)

• Steuererhöhung: +1,8 Prozentpunkte

Unverändert: Korrektur um Herstellungsaufwendungen

Unverändert bleibt die Regelung bezüglich Teilbeträgen von Herstellungsaufwendungen (§ 28 Abs. 3 EStG):

Der Steuerbemessungsgrundlage wird weiterhin die Hälfte der Herstellungsaufwendungen hinzugerechnet, die innerhalb der letzten 15 Jahre vor der Veräußerung geltend gemacht wurden.

Was bedeutet das für Sie als Verkäufer?

Wenn Sie die Veräußerung einer Immobilie aus dem Altvermögen planen, kann ein Verkauf vor dem 1. Januar 2027 deutliche steuerliche Vorteile bringen.

• Beispiel: Bei einem Verkaufserlös von 500.000 € im Regelfall (ohne Umwidmung) steigt die Immobilienertragsteuer ab 2027 von bisher 21.000 € (4,2 %) auf 30.000 € (6,0 %). Das bedeutet eine SteuerMehrbelastung von 9.000 €.

Michael Dullnig

Stand: 06.10.2026